الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل- وکیل محمدی- بهترین وکیل تهران-وکیل در دادگاه های کشور- وکیل کیفری-وکیل خانواده-وکیل خانواده-وکیل مالیات-وکیل بین المللی-داوری-وکیل مجرب-آخر وکیل

 در بسیاری از مواقع خرید و فروش ملک با توجه کافی به همه جوانب انجام نمی شود و تنها پس از عقد قرارداد طی صلحنامه یا مبایعه نامه است که شکلات یکی پس از دیگری رخ یمی نماید. یکی از این مشکلات بحث تنظیم سند رسمی است که بسیار مساله آفرین بوده است.  در این بحث وکیل حمیدرضا محمدی به بحث الزام به تنظیم سند رسمی در قانون می پردازد:

 

طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت تنها کسی را مالک خواهد شناخت که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و یا اینکه ملک مزبور  از مالک رسمی به ارث رسیده باشد.                   

 طبق ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتباری ندارد.            

آخرین مرحله در معامله و خرید و فروش اموال غیر منقول حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار است. در عرف، معامله اموال غیر منقول معمولا با مبایعه نامه بین متعاملین  و به صورت عادی انجام می گیرد و در این مبایعه نامه ممکن است علاوه بر قید نمودن برخی شرایط قرارداد از جمله حق فسخ و خیارات، مهلتی نیز برای انتقال رسمی مالکیت معین شود و وجه التزامی نیز در صورت تاخیر در انتقال پیش بینی شود. این توافق گرچه به صورت عادی است ولی معتبر و قابل استناد است و فروشنده را ملزم به انتقال رسمی مالکیت می کند. البته در برخی از قراردادهای عادی ممکن است  موعدی جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش بینی نشود در این صورت نیز  اصل بر انتقال فوری سند رسمی به نام خریدار است. بنابراین چه در مبایعه نامه عادی مهلت برای انتقال سند رسمی  پیش بینی شود چه این که به سکوت برگزار شود، فروشنده ملزم به انتقال سند رسمی مالکیت  به نام خریدار است؛ چون در غیر این صورت طرفی که طبق مبایعه نامه مالکیت به وی منتقل شده است می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.                                                    

 مرجع صالح اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی      

 دعوای الزام به تنظیم  سند رسمی به استناد ماده 12 قانون آین دادرسی مدنی  که مقرر میدارد " دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم  از دعوای مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در آن حوزه واقع است اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد" باید در محل وقوع مال غیر منقول اقامه شود. 

طرفین دعوی 

در این دعوا خواهان، خریدار ملک است و کسی که مالکیت ملک را به خواهان منتقل کرده، در جایگاه خوانده قرار می گیرد. البته لازم به ذکر است در مواردی که انتقال دهنده یک شخص و مالک رسمی ملک شخص دیگری باشد  در این صورت باید هر دو شخص به عنوان خوانده طرف دعوی قرار گیرند . زیرا در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک، حکم علیه مالک رسمی ملک(کسی که سند رسمی به نام او باشد) صادر می شود و او محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است  و اگر شخصی غیر از مالک متعهد به انتقال سند رسمی شود، وی تنها بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد.               

انتقال سند رسمی مالکیت در املاکی که در رهن هستند    

 گاهی ممکن است ملک مورد ادعا در رهن مرتهن قرار گرفته باشد در این صورت  دو حالت متصور است ا- پیش از فروش ملک قرار داد رهنی تنظیم شده باشد 2- پس از فروش ملک قرارداد رهن تنظیم شود .   

در صورتی که قبل از فروش ملک قرارداد رهنی تنظیم شود و ملک در رهن مرتهن قرار گیرد در  این صورت برای انتقال سند رسمی باید ملک مزبور از رهن خارج شود  و سپس انتقال رسمی ملک به نام خریدار صورت گیرد و در دادخواست تقدیمی خواهان به طرفیت خوانده یا خواندگان در ستون خواسته علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به فک رهن نیز باید قید گردد که در این صورت  دادگاه ابتدا به خواسته فک رهن رسیدگی کرده و پی از تعیین و تکلیف در این خصوص در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی وارد رسیدگی می شود .                                                    

 اگر قرارداد رهنی پس از فروش ملک تنظیم شود در اینصورت خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ابطال قرارداد رهنی را نیز از دادگاه تقاضا کند. خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک  طبق ماده 310 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای صدور دستور موقت نماید و از نقل و انتقال ملک تا تعیین و تکلیف نهایی ممانعت کند و مرجع رسیدگی به درخواست دستور موقت نیز دادگاهی خواهد بود که اصل دعوا در آن در حال رسیدگی است، ولی اگر قبل از اقامه دعوای اصلی مرجع صالح برای این درخواست دادگاهی است که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد و آن دادگاه محل وقوع مال غیر منقول خواهد بود و پیرو این درخواست به استناد ماده 319 قانون آیین  دادرسی مدنی خواهان ملزم به پرداخت خسارت احتمالی می باشد.         

 بهتر است در دادخواست الزام خوانده به انتقال رسمی ملک توابع مبیع از جمله پارکینگ و انبار و ... نیز در ستون خواسته قید گردد.                        

درخواست الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فقدان مبایعه نامه عادی

 در برخی موارد در معاملات ممکن است که طرفین به هر دلیل مبایعه نامه عادی و یا قراردادی بین خود تنظیم نکرده باشند و به عبارتی به صورت شفاهی توافق کنند در این صورت خواهان باید ابتدا وقوع بیع را به اثبات برساند. در واقع الزام به تنظیم سند رسمی فرع بر وجود قرارداد و البته صحت وقوع قرارداد بین طرفین است. در این شرایط خواهان باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ای تحت عنوان اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند  که در این صورت ابتدا به بحث  وقوع بیع رسیدگی خواهد شد  و برای اثبات چنین بیعی می توان به مبالغ پرداختی هم ارزش با مبیع تحت عنوان ثمن معامله و یا شهادت شهودی که در زمان توافق شفاهی حضور داشتند استناد کرد. پس از اثبات وقوع بیع و صحت آن دادگاه وارد موضوع الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می شود .                

 الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی         

  زمانی که چند نفر هم زمان مالکیت ملکی را داشته باشند این ملک مشاع است و اگر شرکا تصمیم به اخذ سند رسمی در سهم مشاعی خود داشته باشند ابتدا به ساکن باید ملک مشاعی تفکیک و افراز شده و سپس برای تنظیم سند رسمی مالکیت اقدام شود. به عبارتی هیچ یک از شرکا نمی توانند پیش از تفکیک ملک برای سهم خود درخواست سند رسمی کند قبل از این درخواست باید ابتدا سهم خود را مفروزکند و سپس اقدام به درخواست تنظیم سند رسمی نماید یا این که در ضمن یک دادخواست تفکیک و افراز و تنظیم سند رسمی توامان درخواست شود . در صورتی که یکی از شرکا ملک مشاع سهم  مشاعی خود را به دیگری بفروشد در این صورت  وی ملزم به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی در محدوده ی سهم خود می باشد .                   

   الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان         

 در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان این نکته حائز اهمیت است که تازمانی که پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد این دعوا قابل پذیرش در دادگاه نیست و خواهان باید ضمن دادخواست به انتقال و تنظیم سند رسمی در ستون خواسته الزام فروشنده  به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست کند.                                              

نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی   

 پس از صدور حکم به نفع خواهان و تشکیل پرونده اجرایی، اجراییه به خوانده ابلاغ می شود و  در فرصت 10 روزه  در نظر گرفته شده خوانده ( محکوم علیه ) ملزم به اجرای مفاد حکم است  و در صورت عدم اجرای رای توسط خوانده با اطلاع و درخواست  خواهان (محکوم له )، نماینده دادگاه در  دفتر اسناد رسمی  حاضر شده و به جای خوانده سند را امضا می کند.

 

تهیه و تنظیم: وکیل حمیدرضا محمدی

Tags: حمید رضا محمدی, وکیل, وکیل در تهران, وکیل در دادگاه های کل کشور, وکیل بین المللی, بهترین وکیل تهران, وکیل محمدی

این مطلب را به اشتراک بگذارید

Submit to FacebookSubmit to Google PlusSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn
آیین‌ نامه اجرایی سازمان زندان‌ ‌ ها و اقدامات تامینی و تربیتی کشور

آیین‌ نامه اجرایی سازمان زندان‌ ‌ ها و اقدامات تامینی و تربیتی کشور

آیین‌ نامه اجرایی سازمان زندان‌ ‌ ها و اقدامات تامینی…
موافقت رهبر انقلاب اسلامی با عفو یا تخفیف مجازات تعدادی از محکومان

موافقت رهبر انقلاب اسلامی با عفو یا تخفیف مجازات تعدادی از محکومان

موافقت رهبر انقلاب اسلامی با عفو یا تخفیف مجازات تعدادی…
صدور گواهی الکترونیکی عدم سوء پیشینه در ۳ ساعت

صدور گواهی الکترونیکی عدم سوء پیشینه در ۳ ساعت

دادستان عمومی و انقلاب تهران از صدور گواهی الکترونیکی عدم…
مراسم گرامیداشت هفتمین روز شهید حاج حسن محمدی

مراسم گرامیداشت هفتمین روز شهید حاج حسن محمدی

بدینوسیله از همه عزیزان جهت حضور در مراسم ارتحال جانباز…
معیارهای دریافت نشان ایمنی و سلامت (سیب سلامت) چیست؟

معیارهای دریافت نشان ایمنی و سلامت (سیب سلامت) چیست؟

این روزها، اخبار سلامت و بهداشت مخاطبان روزافزونی را دارد…
قانون مشارکت در ساخت چیست؟

قانون مشارکت در ساخت چیست؟

قانون مشارکت در ساخت چیست؟ مشارکت در ساخت عقدی است…
حقوق زن در قانون اساسی

حقوق زن در قانون اساسی

حقوق زن در قانون اساسی خانواده واحد بنیادین جامعه و…
قانون طلاق به درخواست زوجه چیست ؟

قانون طلاق به درخواست زوجه چیست ؟

قانون طلاق به درخواست زوجه چیست ؟ شروط 12 گانه…
حکم فریب در ازدواج درقانون مجازات اسلامی و قانون مدنی

حکم فریب در ازدواج درقانون مجازات اسلامی و قانون مدنی

فریب در ازدواج در قانون مجازات اسلامی این مقاله بر…
حکم دادگاه بدوی فوت دانش آموزان فوتبالیست‌ یزدی در گرجستان

حکم دادگاه بدوی فوت دانش آموزان فوتبالیست‌ یزدی در گرجستان

غلامعلی دهشیری رئیس کل دادگستری استان یزد در گفت‌وگو با…
شکایت پنج وکیل دادگستری از خبرگزاری تسنیم به اتهام نشراکاذیب رد شد.

شکایت پنج وکیل دادگستری از خبرگزاری تسنیم به اتهام نشراکاذیب رد شد.

به گزارش خبرنگار قضایی خبرگزاری تسنیم، اوایل مهر امسال دیوان…
تشریح قانون فریب در ازدواج (تدلیس)

تشریح قانون فریب در ازدواج (تدلیس)

تشریح قانون فریب در ازدواج (تدلیس) یكی از مشكلاتی که…
تقسیم ارث (ارث زن و مرد)

تقسیم ارث (ارث زن و مرد)

ارث (ارث زن و مرد) بحث تقسیم ارث از مسایل…
«آیین نامه اجرایی نحوه رسیدگی به جرایم اخلالگران اقتصادی»

«آیین نامه اجرایی نحوه رسیدگی به جرایم اخلالگران اقتصادی»

قوه قضائیه «آیین نامه اجرایی نحوه رسیدگی به جرایم اخلالگران…
متن درخواست رئیس قوه قضائیه و پاسخ رهبر انقلاب اسلامی

متن درخواست رئیس قوه قضائیه و پاسخ رهبر انقلاب اسلامی

متن درخواست رئیس قوه قضائیه و پاسخ رهبر انقلاب اسلامی…
تاریخچه قوانین علامت تجاری

تاریخچه قوانین علامت تجاری

با توجه به اینکه قرن 19 دوره ای است که…