اجاره ملک و آپارتمان و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

اختلاف بین موجر و مستاجر در اغلب قراردادهای اجاره پیش می آید و علت آن هم چیزی نیست جز عدم آگاهی دو طرف از حقوق و تکالیف خودشان. در کشور ما کمتر پیش می آید که کسی برای انعقاد و انجام قرارداد اجاره از راهنمایی وکیل کمک بگیرد. آگاهی داشتن از حقوق و وظایف قانونی پیش از انجام قرارداد می تواند در پیشگیری از وقوع چنین اختلافاتی بسیار کارآمد باشد. در این بحث وکیل حمیدرضا محمدی به بیان مباحث قانونی مرتبط با موضوع اجاره ملک و آپارتمان می پردازد:

 

اجاره

اجاره قراردادی است که طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بهای معین (کرایه) به اجاره واگذار می نماید.

تکالیف موجر

• موجر باید پس از انعقاد قرارداد، مورد اجاره (خانه یا آپارتمان یا مغازه) را تحویل مستاجر دهد.
• برگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه.
• انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام، سیستم فاضلاب و دیگر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را در اسرع وقت انجام دهد.

حقوق موجر

• دریافت اجاره بها در زمان های تعیین شده
• حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد
• حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات

تکالیف مستاجر

• پرداخت کرایه

معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است. در خور ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد.

• تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.

 

• انجام تعمیرات غیر اساسی:

اگر خانه به رنگ آمیزی جزئی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و مواردی از این قبیل نیاز داشته باشد، مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

• پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ
• جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر:

اگر محل مورد اجاره به تعمیرات کلی نیاز پیدا کند، انجام این تعمیرات با موجر است و مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری کند.

• خودداری از ورود خسارت به محل اجاره:

مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستاجر باید آن را جبران کند.

• خودداری از تغییر شکل و حالت خانه:

مستاجر اجازه ندارد در خانه مورد اجاره تغییرات ایجاد کند؛ مثلا دیواری را بردارد یا اتاق دیگری ایجاد کند.

حقوق مستاجر

مستاجر حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک منزل مورد اجاره، استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره برخلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد. همچنین  مستاجر می تواند در صورت توافق با موجر در قرارداد ، خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد.

بر هم زدن قرارداد اجاره

الف- فسخ قرارداد از سوی مستاجر:

معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد. گاهی خانه معیوب و ناقص است، مثلا اگر موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نیست یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری باشد در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.

ب-فسخ قرارداد از سوی موجر:

اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند و یا موجب خرابی و یا وارد آمدن خسارت به ملک شود، موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند.

پ- توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد:

اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را «اقاله» می گویند. معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.(پارس نیوز)

آیا وجود عیب در ملک موجب حق فسخ برای مستأجر می شود؟

هرگاه معلوم شود عین مستاجره  (ملک) در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد .

عیبی که موجب از بین رفتن منافع عین مستأجره و نقصان منفعت یا دشواری در بهره برداری از آن باشد از جمله عیوبی است که باعث ایجاد حق فسخ برای مستاجر می شود.

اگر عیب بعد از انعقاد عقد به وجود بیاید یعنی در حین عقد موجود نبوده است در این حالت آیا مستأجر حق فسخ دارد؟

عیب و نقصی که بعد از عقد اجاره و قبل از تسلیم عین مستأجره به مستأجر و قبض او در عین مستأجره به وجود بیاید برای مستأجر حق فسخ ایجاد می کند و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث گردد نسبت به بقیه مدت حق فسخ خواهد داشت. باید توجه داشت که هرگاه عین مستأجره به علت عیب از قابلیت بهره برداری خارج گردد و نتوان از آن رفع عیب کرد اجاره باطل است. اگر در مدت اجاره عین مستاجره به علت حادثه مانند زلزله، سیل و ... به طور کلی یا جزیی از بین برود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف قسمتی از آن، مستأجر حق دارد نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط کاهش نسبی مال الاجاره را مطالبه کند. باید توجه داشت که این قاعده فقط به هنگام تلف عین مستأجره به علت حوادث طبیعی حاکم است. پس اگر مغازه ای به علت جنگ به طور کلی از بین برود اجاره منفسخ یا باطل نمی شود. (uninlaw.ir)

تغییرات و تعمیرات در ملک

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییراتی به وجود آورد که به حقوق مستأجر لطمه وارد کند و این تغییرات نباید با مقصود مستأجر از عقداجاره در تعارض باشد.

اگر در مدت اجاره عین مستأجره نیاز به تعمیر داشته باشد آیا موجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟

چنانچه تعمیرات به نحوی باشد که اگر صورت نگیرد موجب ضرر موجر خواهد شد، مثل ترکیدگی لوله آب، فرو ریختن چاه فاضلاب و... مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند ولی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 پرداخت هزینه های تعمیر برعهده چه کسی است موجر یا مستأجر؟

اگر تعمیرات و مخارج برای امکان بهره برداری از عین مستأجره لازم است برعهده موجر (مالک) است مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن شرط شده باشد. برای مثال سیم کشی یا لوله کشی گاز برعهده مالک است ولی پرداخت هزینه نصب توری یا پنکه سقفی و ... که برای استفاده بهتر از عین مستأجره می باشد برعهده مستأجر خواهد بود.

نکته قابل توجه این است که اگر مستاجر بدون اجازه مالک تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

هم چنین مستأجر باید مراقبت های لازم را از عین مستأجره به عمل آورد و نباید به نحوی از آن استفاده کند که به مالک ضرر وارد کند. مستأجر باید در استفاده از عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و به اصطلاح تعدی و تفریط نکند. برای مثال اگر مکانی برای استفاده دو نفر اجاره داده شده مستأجر نمی تواند از آن مکان به عنوان خوابگاه دانشجویی یا استفاده اقوام خود بهره برداری کند و مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، مطابق عرف محل و شرایط و اوضاع و احوال موجود از آن بهره برداری کند. چنانچه منع مستأجر از تعدی و تفریط ممکن نباشد موجر حق فسخ دارد. (uninlaw.ir)

 تهیه و تنظیم: وکیل حمیدرضا محمدی