سرقفلی (1)

اصطلاح سرقفلی را از دیرباز شنیده ایم و دیده ایم که کسی سرقفلی مغازه ای را گرفته است و یا مغازه ای را به سرقفلی داده است.به همان اندازه هم مشاهده کرده ایم که گاه آنها که سرقفلی داده اند یا گرفته اند در بسیاری از موارد به مشکلاتی برخورده اند و ناچار از طرح دعوی در دادگاه شده اند. در این نوشته وکیل حمیدرضا محمدی، مدیرعامل موسسه حقوقی دادگر نیک فرجام، برای آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه مسایل مربوط به سرقفلی را تشریح می نماید تا مخاطبان عزیز  با علم به حقوق قانونی خود، وارد معامله شوند و از همان بدو کار با خیالی راحت و خاطری آسوده، سرقفلی بدهند یا بگیرند.

 

سرقفلی چسیت؟

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر  به بیان مساله سرقفلی می پردازد: هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق‌خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب ‌شده باشد.

بر طبق قوانین وضع شده در سال های قبل از ۱۳۷۶ حق سرقفلی و کسب و پیشه یکسان بوده و در این قانون در صورت واگذاری ملک به فردی دیگر به عنوان اجاره در زمان پایان مدت اجاره مالک نمیتوانست مستاجر را بیرون کرده مگر مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به او بدهد اما در قوانین سال ۷۶ به بعد مالک در پایان قرارداد می تواند مستاجر را بیرون کرده و حکم تخلیه را بگیرد .
در تبصره ۱  ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر آمده است چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت ‌اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
هم چنین بر اساس تبصره ۲ همان ماده، در صورتی که موجر به‌ طریق صحیح شرعی‌ سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق‌مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

بر اساس توضیحات فوق و تعاریف متفاوت از سرقفلی در قوانین پیش از سال 76 و بعد از آن، در جامعه با دو نوع سرقفلی سروکار داریم:

نوع اول- سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه : این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است. قراردادهای اجاره ی امروزی که زمان انعقاد قرارداد آن ها پیش از سال 76 است مشمول این مفهوم و این قانون می شوند.

نوع دوم- سرقفلی فارغ از حق کسب و پیشه : این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه  در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین   مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می آورد و به نوعی مالک منافع آن می شود و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید .

تفاوت این دو نوع سرقفلی :

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن شد و مشخص گردید که :

• سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های فارغ از حق کسب و پیشه از همان ابتدا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند
• سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 می شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی می باشند.

اهمیت این مطلب از آن جهت است که مخاطبان و مغازه داران محترم بدانند و آگاه باشند که سرقفلی مغازه آنها از کدام نوع است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.

 برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟

الف- سند سرقفلی : باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه  و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .

حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .

ب- شغل : شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال : مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

 برای  فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر .

  در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید .

ب- اخذ مجوز انتقال از  مالک در صورت عدم رضایت .

 در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید .

ج- در صورت وجود حق انتقال .

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی  شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود .

انواع سند سر قفلی  

الف- سرقفلی با سند عادی : در میان کسبه و بازاریان انتقال سند سرقفلی از طریق سند عادی امری مشهور و مشهود است. چه بسا اجاره نامه ملک نیز یا شفاهی است و یا سندی عادی است که مابین دو طرف نوشته می شود. در این حالت،  اشخاصی که ملکی را با سند عادی و یا به طریق شفاهی و  توافقی اجاره نموده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند.

ب- سرقفلی با سند رسمی : اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است یعنی در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده است، حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه )خود را نیز در همان دفاتر در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.

 

ادامه دارد

 

 

تهیه و تنظیم: وکیل حمیدرضا محمدی، مدیرعامل موسسه حقوقی دادگر نیک فرجام